En janvier 2001, quand j’ai déménagé à Quimperlé pour faire partie du sport-études tennis local, la France entière s’inquiétait des inondations qui avaient ravagé la basse-ville de ce beau village du Finistère. La ville aux 3 rivières (Ellé, Isole, Laita) avait connu une crue hors normes, et les maisons et commerces des Quais Brizeux et Surcouf avaient été sous l’eau pendant de nombreux jours.
Suite à cette tragédie, la ville a évidemment déployé le nécessaire pour que cela ne se reproduise plus. Création d’un “chemin Bleu“, coopération avec le Cepri, organisme de lutte contre les inondations, tout avait été fait pour montrer les efforts réalisés.
Vingt-deux ans plus tard, la catastrophe se reproduit pour autant, le soir du réveillon 2023.
Pour nous, investisseurs immobiliers, quels sont donc les 3 principaux pièges de l’investissement immobilier à éviter?
1. Les problèmes liés à l’eau
Bien évidemment, les problèmes liés à l’eau sont fondamentaux dans le choix d’achat d’un bien. Que ce soit dans l’environnement proche, comme le montre l’exemple de Quimperlé, que ce soit dans la plomberie et les possibles fuites liées, ou bien dans l’humidité stagnante d’un bien lorsqu’il est inhabité pendant trop longtemps, cela crée des dégats importants sur l’immobilier.
Très récemment, nous avons visité un bien qui était vendu par une mairie d’un village très touristique, qui avait l’air très attrayant “sur le papier”. Prix très raisonnable et en-dessous du marché, potentiel de valorisation du bien énorme, possibilité de location courte durée avec forts rendements… jusqu’à ce que nous fouillions dans tous les détails, et que nous découvrions (grâce à un diagnostic supplémentaire que nous avons exigé et payé nous-mêmes!) la présence de mérule sous tout le plancher de l’immeuble. En l’état, le bien n’est donc plus du tout intéressant.
Avoir son carnet complet de diagnostics immobiliers est un fondamental, aujourd’hui, avant de faire la moindre offre d’achat immobilier. Etat des risques et pollutions, état parasitaire, assainissement, assurez-vous d’avoir tous les éléments en votre possession avant de vous positionner.
2. Les problèmes liés aux locataires
On pense souvent que “la pierre est l’investissement le plus rentable que l’on puisse faire dans une vie”. On pense qu’un investissement locatif qui s’auto-finance est la solution idéale pour se constituer un patrimoine sans avoir à débourser de l’argent, et qu’on atteindra la richesse sans effort. Mais trop souvent, on oublie des éléments dans l’équation. D’abord, il y a des frais annuels à prendre en charge (taxe foncière, entretiens chaudière etc), mais surtout des problèmes liés aux locataires! Des travaux de rénovation à prévoir, des mauvaises relations de voisinage, des impayés qu’on ne retrouvera jamais, sans pouvoir faire sortir les locataires pour autant… Il faut donc être très vigilant au départ sur les gens avec qui on travaille, pour créer une confiance réciproque qui ne se termine pas en abus. Pour éviter les stress inutiles de ces pièges de l’investissement immobilier, parfois il vaut mieux embaucher une agence spécialisée en gestion locative qui saura régler ces problèmes pour vous.
3. Les problèmes liés au coût des travaux
Quand on achète un bien à un prix trop bas, c’est souvent qu’il y a beaucoup de travaux à prévoir. Généralement, on se dit qu’on fera une partie des travaux tout de suite, afin que ce soit habitable, puis quand l’argent s’accumulera, on finira le reste. C’est un piège de l’investissement immobilier classique! La grande majorité du temps, cette 2ème partie ne sera jamais faite. S’en suivent les problèmes d’isolation, les coûts liés à l’énergie… on subit la hausse constante du prix des matières premières, qui a un impact direct sur le coût de nos travaux.
Une bonne idée est de se constituer un fichier Excel avec la liste exhaustive des travaux, et de demander des devis à 3 artisans différents pour chaque corps de métier. Ensuite, budgeter toujours un surplus de 10 à 20% pour les aléas et l’inflation possible. Cela vous évite de vous retrouver en difficulté sur votre projet, ou pire, à devoir vendre en urgence sous peine de saisie immobilière.